上海房地产市场发展可以分为三个周期，而目前正处于第三个周期的调整整理尾期，房价有重拾升势的迹象。
       1．第一周期：1978－1991年
       此间上海房地产经历了从无到有，逐步发展的过程。随着改革开放和住宅商品化思想的提出，上海房地产市场逐渐复苏，但投资规模还比较小，年住宅投资额均小于50亿元。1988年是上海房地产业发展史上里程碑的一年。这一年，虹桥第一幅土地一改政府无偿划拨方式实行有偿批租，上海房地产开始尝试走市场化道路。但从1989年开始，国家实行宏观调控，紧缩银根，压缩开支，房地产市场受到冲击，1989年上海住宅投资额负增长。1990－1991年投资额有小幅回升。
        2．第二周期：1992－1999年
       这个周期是一个完整意义上的周期，上海房地产市场经历了过热和调整两个阶段。
      （1）过热阶段。1992年，邓小平南巡讲话和党十四大的召开，以沿海大中城市为代表的房地产市场迅速发展。上海房地产市场更是在开发浦东的有力推动下，经历了1993－1995年三年的迅速发展，1995年相比1992年住宅投资额上涨了608.41%，商品房销售面积上涨了796.78%，商品房销售价格上涨了57.21%。
      （2）调整阶段。1993年下半年，经济过热导致高通货膨胀，国家开始实行适度从紧的政策，房地产市场自然成为此次调控的重点，严重收缩银根，并规定房地产公司不得上市融资。上海房地产投资增速开始逐步减缓，1997－1999年三年经历了住宅投资额的负增长，商品房销售价格的上涨也基本停滞，但商品房销售面积的增长率却依然坚挺。1998年上海商品房销售面积增长率高达66.5%，主要与1998年货币分房、购房退税政策以及个人住房贷款政策的实施有关。但总体来说，1996－1999年上海房地产市场在宏观调控政策作用下有所回落。
         3．第三周期：2000年至今
        在国家住房制度改革、商业银行开办住房抵押贷款等业务的推动下，上海住房投资额增长率开始回升，2000年恢复正增长。与前两轮周期相比，由于各项指标基数较大，虽然显示本轮周期的波动幅度较小，但从绝对值可以看出从2000年开始投资总量持续放大，房地产市场异常火爆。特别是2003年－2005年初期间，上海房地产出现了非理性繁荣，投资额快速上升，房价更是一路飚升。2003年上海商品房均价达5118元，首次超过北京，成为全国房价最高的城市。2004、2005上半年房价仍然飞速上涨，2005年3月中旬出现上海楼市最高均价，达10327元。2005年下半年宏观调控作用开始显现，各项指标都有了不同程度的回落。2005年商品房均价与2004年相比只有小幅上涨，几乎持平，住宅投资额和商品房销售面积都比2004年有所下降。然后，经过近2年的调整和观望，近期房价又开始抬头，有加速向上的趋势，而政府正在采取各种措施，试图压制房价的上升。 
        从以上关于上海房地产周期的分析可以看出，上海房地产市场从真正起步至今才经历了20多年的时间，发展还极为不成熟，表现为波动幅度大，常出现大涨大跌；政策在房地产市场中的影响作用较大，仍未形成完善的市场机制。但从现有的分析中我们仍可以发现以下规律：上海房地产市场的一个周期大致要经历7年时间；波动幅度有逐渐缩小的趋势，可以预见未来上海房地产市场会朝着更平稳、更理性的方向发展。