日前，汤臣集团（０２５８．ＨＫ）公布了２００７年全年业绩公告，去年盈利达到２５．９亿港元，扭转２００６年账面亏损５０００多万港元的局面。但其利润大部分都来源于投资物业的价值重估，其中，汤臣一品两幢留作出租的大楼重估所产生的收益净额就达到３２．５３亿港元。
全年盈利２５．９亿港元
汤臣公布的业绩显示，截至２００７年底，全年盈利２５．９亿港元，每股盈利１．９５港元，而汤臣２００６年的年报显示，该公司当年亏损达５５５１万港元，相比之下，２００７年的业绩大幅好转。
记者了解到，根据香港自２００５年１月开始实施的新会计制度，投资物业是公司的收租物业，公司须每年按市值，重估旗下投资物业的价值。以往的入账方法是按市值重估后的投资物业价值，和原本在资产负债表上的价值作比较，差额只会在储备中自行加减，对盈利完全没有影响。
但新会计制度将重估后的市值差额，作为盈利或亏损反映，直接影响公司盈利。换句话说，在新的会计制度下，开发商需为旗下的投资物业重新估值，并把差异确认为收入，如果投资物业价格每年都有升幅，那么，每年的升值幅度都可转变为盈利，让股东享受升值所带来的好处。
汤臣在其业绩公告里也坦陈，这次盈利主要是由于汤臣一品两栋保留出租的大楼价值重估所产生的增值。
公平值变动净增３２亿
如果将物业重估价值排除在外，汤臣去年的税前利润仅为３．８９亿港元，回顾汤臣去年在上海市场上的表现，这一方面的利润应该主要来自于去年１０月开盘便火速售罄的汤臣湖庭花园，该盘当时以３３０００元／平方米的均价推出了１００套联排及独栋别墅房源，次月便告售罄，为汤臣带来一笔不小的收入。
汤臣一品一共有４栋住宅楼，其中，Ｃ栋早于２００５年１０月开盘，成为汤臣一品中最早面世的一栋，也因８万－１４万元／平方米的报价而一举成名，成为中国最贵豪宅。但截至今日，在两年多的时间内一直没有成交；２００６年８月，汤臣一品推出Ａ栋房源，至今共计成交了３套房源。
一开始，汤臣一品只计划将Ｄ栋保留出租，直至２００６年１１月，汤臣宣布，将原计划全球公开招标出售的Ｂ栋改为与Ｄ栋一起保留出租，于是就形成了当前汤臣一品两栋销售、两栋保留投资的格局。
汤臣在业绩公告中表示，按照会计准则，汤臣一品的两栋投资物业（即Ｂ栋和Ｄ栋）已经按照“公平值”入账，由于“公平值”变动，这两栋大楼在去年所产生的收益净额约达３２．５３亿港元。
而在汤臣２００６年的年报中，因投资物业“公平值”变动而产生的收益不到６０００万港元，并没有将汤臣一品价值重估计算在内。那么，记者有理由认为，这次，汤臣一品两栋投资物业因“公平值”变动而产生的收益净额３２．５３亿港元，实际上就相当于Ｂ栋和Ｄ栋的净值。
汤臣一品从１３万降至４万
据悉，汤臣一品Ｂ栋的建筑面积在３．６万平方米左右，假设Ｄ栋建筑面积同样为３．６万平方米，按照３２．５３亿港元的总价来计算，汤臣一品Ｂ栋和Ｄ栋的每平方米均价仅为４．５２万港元左右，折合人民币仅为４．０６万元左右。
而根据网上房地产数据显示，已经成交３套房源的Ａ栋的累计住宅合同均价显示为１３．０６万元／平方米，两者之间，每平方米价格整整相差了９万元。汤臣一品Ｂ栋和Ｄ栋这两栋投资物业的价格远远低于Ａ栋的销售报价。
自从２００５年首度开盘以来，汤臣一品一直“绯闻缠身”，火灾、增值税、虚假广告等负面新闻不绝于耳，赫赫有名的中国最贵豪宅沦为人们茶余饭后谈论的话题。这次，依靠汤臣一品两栋大楼的价值重估，汤臣业绩扭亏为盈。
值得一提的是，汤臣一品Ｂ栋一开始原计划整体出售，后来才改为出租，而汤臣一品Ｃ栋自２００５年１０月上市以来，始终未有房源售出，日后如果销售情况持续挂零，不能排除汤臣将其转成投资物业的可能性，这样以来，Ｃ栋将成为汤臣一品的第３栋出租物业。
Ｂ栋和Ｄ栋保留出租之后，每平方米价格由Ａ栋的１３．０６万元，降至４．０６万元，一旦，Ｃ栋也转成投资物业，届时的亏本情况将十分可怕。
